住宅ローンの税金関連

【決定版】長期優良住宅の補助金・減税制度を完全ガイド

長期優良住宅の補助金・減税制度って色々あるけど、結局どれが使えるの!!

住宅ローンの審査業務の経験がある、元銀行員のタツヤです。

住宅に関する補助金や減税制度はたくさんあるので、どの制度が使えるのか本当に分かりにくいです。また、それぞれの補助金・減税制度でいくらお得になるのか、考えるだけで頭が混乱してきますよね。

今回は、制度が多くて特に分かりにくい、長期優良住宅にしぼって、補助金・減税について完全ガイドしていきます。

それぞれの控除制度を使うことでどれくらい金額にメリットが出るのかについても一つ一つシュミレーションしていきます。

それでは参りましょう。

ミホ
ミホ
長期優良住宅は補助金・減税制度がとにかく多くて混乱するー
タツヤ
タツヤ
一つ一つの制度について丁寧に解説していきますよ!

長期優良住宅の補助金・減税制度の全体像

一つ一つの補助金・減税制度について見ていく前にまずは、長期優良住宅で受けることができる補助金・減税制度の全体像を見ておきましょう。

【新築・リフォーム共通】

最大金額
各市町村の補助金
すまい給付金 30万円

 

【新築の場合】

限度額
地域型住宅グリーン化事業 110万円
住宅ローン減税 ・50万円×10年
・65万円×1年
登録免許税
(税率)
・0.15%→0.1%
・0.3%→0.2%・0.1%
不動産取得税
(控除額)
1,200万円→1,300万円
固定資産税
(減税期間)
・3年→5年(戸建て)
・5年→7年(マンション)
フラット35S金利 ▲0.25%×10年
地震保険の割引 ▲50%

 

【増改築・リフォームの場合】

限度額
長期優良住宅化リフォーム推進事業 250万円
住宅ローン減税 ・50万円×10年
・12.5万円×5年
・50万円×1年
固定資産税 2/3×1年
フラット35リノベ ▲0.5%×10年
地震保険の割引 ▲50%

ずらっと、一覧にしてみるだけでこんなにもあります。そりゃ混乱しますよね。

新築かリフォームかで利用できる補助金・減税制度が異なってきますし、金額も異なってきます。それでは一つ一つの制度について丁寧に見ていきましょう。

新築・増改築共通の補助金・減税制度

すまい給付金

すまい給付金とは、消費税が5%から8%に上昇したことに伴う税負担を軽減するためにできた制度です。

住宅に関する減税制度は、「住宅ローン減税制度」が一般的です。ただ、住宅ローン減税は所得税や住民税から控除するので、所得税や住民税の支払額が多い高所得者ほど、有利な制度になっています。

そのため、すまい給付金は、所得の少ない人も税負担を軽減させるために、所得の少ない人ほど給付額が多い仕組みになっています。

給付基礎額
425万円以下 30万円
425万円~475万円 20万円
475万円~510万円 10万円

各市町村の補助金

次の項目で、新築・リフォーム別で様々な補助金・減税制度についてお伝えしていきますが、各自治体でも色々な補助制度を行っています。

地方レベルでも、良い補助制度を行っているところもあるのですが、どうしても地方レベルだと発信力が弱いので、知らない人も多いはずです。

自分の住んでいる自治体で、どんな補助制度があるのか確認してみるのをおすすめします。

フラット35に関しては、自治体別で様々な補助制度を取り扱っています。

子育て支援型・地域活性化型を連携している地方公共団体

新築の補助金・減税制度

補助金・控除額
地域型住宅グリーン化事業 110万円
住宅ローン減税 ・50万円×10年
・65万円×1年
登録免許税
(税率)
・0.15%→0.1%
・0.3%→0.2%・0.1%
不動産取得税
(控除額)
1,200万円→1,300万円
固定資産税
(減税期間)
・3年→5年(戸建て)
・5年→7年(マンション)
フラット35S金利 ▲0.25%×10年
地震保険の割引 ▲50%

こちらについて一つ一つ詳しく見ていきましょう。

地域型住宅グリーン化事業

地域型住宅グリーン化事業とは

地域の工務店や木材関連事業者、流通業者などが提携して、省エネ性能などに優れた住宅を造るのを支援する事業

つまり、地域の住宅関連業者が提携して、省エネ性能などに優れた住宅を造っていくのを、国が補助金を出して応援するよ!という制度です。

補助金額

限度額
通常工事の場合 110万円
地域材使用 +20万円
同居対応 +30万円

通常工事で、長期優良住宅を建てると、110万円の補助金が支給されます。ただし、補助金額は、長期優良住宅にすることにかかった費用の50%以内です。

例えば、長期優良住宅の工事費用に200万円かかったとしても、半分の100万円しか補助金はもらえないということです。

家屋の主要な構造部に「地域の木材」を使用する場合は最大20万円補助金が加算されます。また、三世帯同居対応の工事も行う場合にも、最大30万円まで補助金が加算されます。

つまり、長期優良住宅で地域の木材を使用して、同居対応の工事も行った場合、最大で160万円の補助金が出ることになります。

利用条件

  • 地域型住宅グリーン化事業のグループに属する中小工務店で住宅を建てる

地域型グリーン化事業の補助金は、申請すれば誰でももらえるわけではありません。

地域型住宅グリーン化事業の補助金を受けるためには、そもそも、地域の工務店・木材関連業者・流通業者などが提携してグループを作っている必要があります。

そのため、グリーン化事業のグループを作っている工務店で住宅を立てる場合のみ、補助金を受けることができます。

ミホ
ミホ
これだけ補助金が出るんだったら、地元の工務店に頼むのも良いかもね!
タツヤ
タツヤ
地元企業を応援することにも繋がりますしね!

住宅ローン減税

減税金額

最大減税額
10年以上の借入 50万円×10年
9年以下の借入か借入なし 65万円×1年

住宅ローン減税も借入の条件などによって減税金額が異なってきます。それぞれ詳しくみていきましょう。

10年以上の借入

住宅ローン減税とは、簡単に説明すると、「年末のローン残高の1%が、所得税もしくは住民税から控除される仕組み」です。そして、これが10年間適用されます。

  • 年末残高:3,000万円
  • 3,000万円×1%=30万円

仮に年末残高が3,000万円なら、控除できる金額は30万円になります。ただし、一年間でできる最大控除額は50万円までです。

住宅ローン控除とは?基本的な仕組みを図解で分かりやすく解説住宅控除をすると、10年間で100万円~300万円ものお金がキャッシュバックされます。非常にお得な制度ですが、分かりにくい点も多いですよね。当記事では住宅控除の基本的な仕組みについて図解入りでやさしく解説します。...
9年以下の借入か借入なし

10年以上の借入がない場合は「投資型減税」というものを利用することができます。

投資型減税では、長期優良住宅にするのにかかった工事費用の10%分を所得税から控除することができます。

  • 工事費用:500万円

仮に工事費用が500万円だったとしたら、10%分の50万円を控除することができます。ただし、投資型減税の場合、控除期間は1年間だけで、最大控除額は65万円になります。

登録免許税の減税

登録免許税とは、不動産を登記する際に発生する税金のことです。

※登記とは・・土地や建物の権利関係を公に示すための制度

長期優良住宅を建てることで、減税される登録免許税は、次の二種類です。

引下げ率
保存登記 0.15%→0.1%
移転登記 0.3%→0.2%(戸建て)
0.3%→0.1%(マンション)

保存登記とは、新しく建てられた建物の権利が誰のものであるか、登録する手続きのことです。移転登記とは、土地の所有者を変更する手続きのことです。

この保存登記や移転登記に対する登録免許税は、固定資産税評価額をもとに算出します。

登録免許税の計算方法は以下のとおりです。

  1. 土地・建物の購入価格から固定資産税評価額を試算する
  2. 固定資産税評価額から登録免許税を計算する

例えば、土地・建物それぞれを次の価格で購入したとして見てみましょう。

  • 土地:1,500万円
  • 建物:2,500万円

※建売住宅の場合は、土地・建物セットの値段になっています。

固定資産税評価額

  • 土地:1,500万円×70%=1,050万円
  • 建物:2,500万円×60%=1,500万円

※土地の固定資産税評価額は購入価格の約70%、建物の場合は、購入して一年目だと購入価格の約60%になります。

登録免許税

通常の税率

  • 移転登記費用:1,050万円×0.3%=31,500円
  • 保存登記費用:1,500万円×0.15%=22,500円

合計:54,000円

減税後の税率

  • 移転登記費用:1,050万円×0.2%=21,000円
  • 保存登記費用:1,500万円×0.1%=15,000円

合計:36,000円

減税効果:18,000円

このシュミレーションだと、減税効果によって18,000円登録免許税が安くなることになります。

不動産取得税の減税

土地や建物を購入すると、不動産取得税というものを支払う必要があります。長期優良住宅の場合だと、この不動産取得税が減税されます。

不動産取得税は、土地と建物それぞれに税金が課されるのですが、長期優良住宅を建てることで建物部分に発生する不動産取得税が減税されます。

建物部分の不動産取得税の計算方法は次のようになっています。

建物部分の不動産取得税=(固定資産税評価額-1,200万円)×3%

控除額
不動産取得税の控除額 1,200万円→1,300万円

通常の場合、固定資産税評価額から1,200万円の控除があるのですが、長期優良住宅だと、この控除額が1,300万円になります。

固定資産税評価額が1,500万円のケースでシュミレーションしてみましょう。

固定資産税評価額(建物):1,500万円

通常の税率

  • (1,500万円-1,200万円)×3%=9万円

減税後の税率

  • (1,500万円-1,300万円)×3%=6万円

減税効果:3万円

※建物部分の一年目の固定資産税評価額は購入価格の約60%です。

固定資産税の減税

固定資産税とは、土地や建物の所有者に課される税金のことです。固定資産税は、毎年支払う必要があります。

減税期間
戸建て 3年→5年
マンション 5年→7年

※建物部分のみ

通常の新築戸建て・マンションでも、固定資産税は減税されるのですが、長期優良住宅だと、減税期間がさらに2年間長くなります。

ただし、減税されるのは建物部分のみなのでご注意ください。

固定資産税の求め方

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

※固定資産税評価額は3年毎に見直されます。

建物部分の固定資産税評価額が1,500万円のケースでみてみましょう。

固定資産税=1,500万円×1.4%=21万円

減税効果:21万円×2年=42万円

戸建て・マンションともに、減税期間が2年伸びるので、このケースだと42万円の減税効果があることになります。

ミホ
ミホ
住宅は買った後にも、色んな税金の負担があるから嬉しいわね!
タツヤ
タツヤ
住宅購入後の税負担は本当に大きいですからね!

フラット35Sの金利優遇

住宅ローンを組む場合、国と民間銀行が提携して提供している「フラット35」という住宅ローンを利用することができます。

フラット35は借入の全期間、金利が変わらないというのが最大の特徴です。

長期優良住宅で借りると、フラット35から、さらに金利優遇のある「フラット35S」というローンで借りることができます。

金利優遇幅
フラット35S
(金利Aプラン)
▲0.25%×10年間

フラット35Sには、金利の引下げ期間が5年間の金利Bプランと、引下げ期間が10年間の金利Aプランの二つがあるのですが、長期優良住宅の場合、引下げ期間の長い金利Aプランで借りることができます。

金利の優遇によって、どれくらい得するのかみてみましょう。

  • 借入額:2,500万円
  • 借入期間:30年
  • フラット35金利:1.35%
  • フラット35S金利:1.1%、11年目以降1.35%
  1. 借入額:3,000万円、借入期間:35年
  2. 借入額:2,500万円、借入期間:30年
支払総額 フラット35との差
借入2,500万 2,803万円 ▲50.6万円
借入3,000万 3,693万円 ▲72.2万円

①借入額:3,000万円のケースだと、通常のフラット35と比べて、支払額が72.2万円安くなることになります。

フラット35完全ガイド!フラット35とは?簡単に分かりやすく徹底解説住宅ローンの審査業務の経験がある、元銀行員のタツヤです。 フラット35とはよく聞く言葉ですけど、 そもそもフラット3...

地震保険の割引

長期優良住宅は耐震性に優れた住宅になっているので、地震保険に加入する場合、地震保険料が割引されます。

割引割合
耐震等級2 30%
耐震等級3・免震建物 50%

耐震等級が2の場合は30%割引、耐震等級が3か免震建物になっている場合、保険料は50%割り引かれます。

具体的な金額でシュミレーションしてみましょう。

※地震保険料は各社共通です。

  • 愛知県
  • 耐火構造
  • 建物価格:2,500万円
  • 建物地震保険金額:1,250万円
  • 家財保険金額:250万円

建物部分の保険は購入価格の50%の1,250万円、家財保険は250万円で契約したとします。

保険料25,660円

割引後の保険料:12,830円(50%割引)

一年間で12,830円の割引効果になります。仮に30年間地震保険料を支払い続けたとすると約38万円もお得になります。

12,830円×30年=38万4,900円

ミホ
ミホ
地震保険は毎年支払う必要があるから、何十年と積み重ねると大きいわね!

【新築】補助金・減税効果のまとめ

ここまで、長期優良住宅を新築で建てた場合の、補助金・減税効果についてお伝えしてきましたが、これまでの内容をまとめます。

次の条件でシュミレーションしてみましょう。

  • 愛知県
  • 建物価格:2,500万円
  • 土地価格:1,500万円
  • 借入価格:3,000万円(頭金:1,000万円)
  • 借入期間:35年
  • フラット35S金利:1.1%、11年目以降1.35%
  • 世帯主年収:600万円
補助金・減税効果
地域型住宅グリーン化事業 110万円
住宅ローン減税
(10年)
254.2万円
登録免許税 1.8万円
不動産取得税 3万円
固定資産税
(2年)
42万円
フラット35S 72.2万円
地震保険50%割引
(30年)
38万円
トータル 521.2万円

トータルで521.2万円もの補助金・減税効果があることになりました。驚くくらい大きい額です。

今回は、世帯主の年収を600万円でシュミレーションしましたが、年収が高い人ほど、住宅ローン減税の効果は大きくなります。

また建築時に地域材を使用したり、三世帯同居工事をすると、グリーン化事業の補助金額はさらに大きくなります。

ミホ
ミホ
まとめてみると凄い額ね!
タツヤ
タツヤ
長期優良住宅は確かに高いですけど、国としても良い住宅に長く住んでほしいので、たくさんの補助金・減税制度を用意しています!

リフォーム・増改築の補助金・減税制度

補助金・控除額
長期優良住宅化リフォーム推進事業 250万円
住宅ローン減税 ・50万円×10年
・12.5万円×5年
・50万円×1年
固定資産税 2/3×1年
フラット35リノベ ▲0.5%×10年
地震保険の割引 ▲50%

こちらに関して一つ一つ詳しくみていきましょう。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

長期優良住宅化リフォーム推進事業とは、その名の通り、「住宅をリフォームして長期優良住宅にする場合に出される補助金」です。

限度額
長期優良住宅 200万円
高度省エネルギー型 250万円
三世帯同居対応 +50万円

通常の長期優良住宅リフォームの場合、最大200万円の補助金が支給されます。高度省エネルギー型といって、さらに省エネ性能を高めるリフォームをする場合、補助金の限度額は250万円になります。

また、三世帯同居対応のリフォームもする場合、補助金が最大50万円プラスされます。

ただし、補助金は長期優良住宅のリフォームにかかった費用の3分の1までしか支給されません。

例えば、長期優良住宅のリフォームに300万円かかったとしたら、支給額は最大でも100万円だということです。

利用条件

長期優良住宅

  • インスペクション(工事前の事前調査・審査)を行うこと
  • 劣化対策・耐震性対策を行うこと
  • ①省エネ対策、②維持管理・更新の容易性の対策、③共同住宅対策、どれか一つを行うこと

高度省エネルギー型

  • 長期優良住宅の条件をクリアして、なおかつ、一次エネルギー消費量が、省エネ基準費20%以上削減すること

インスペクション(工事前の事前調査・審査)に関しては、別で調査費用がいるのですが、こちらに関しても、調査項目別で補助金が支給されます。

ミホ
ミホ
すごい金額の大きい補助金ね!
タツヤ
タツヤ
限度額だけで見れば、長期優良住宅に関する補助金で一番大きい額ですね!

住宅ローン減税

新築と同じように、リフォームをする場合でも、住宅ローン減税制度を利用することができます。

ただし、リフォームの場合、借入期間や借入の有無によって利用できる減税制度が異なってきます。

限度額
借入期間10年以上 40万円×10年(400万円)
借入期間5年以上 12.5万円×5年(62.5万円)
借入なし 50万円×1年

例えば、期間5年でリフォーム費用を借入する場合、一年間で最大12万5,000円まで所得税を控除することができます。そして控除は、5年間可能だということです。

借入があって、借入期間が長いほど減税額は大きくなります。それぞれの制度の詳しい説明については、次の記事にまとめてありますので、ご参照ください。

リフォームで住宅ローン控除を受けるための条件や控除額をゼロから徹底解説知識ゼロでも分かるリフォームと住宅ローン控除の解説!どの控除制度を使えば良いのか、控除額はいくらになるのか、制度の併用についてなど、リフォームした場合の控除制度について丁寧に解説しています。...

固定資産税

減税効果
固定資産税
(建物部分のみ)
2/3×1年間

固定資産税とは、土地や建物の所有者に課される税金のことです。リフォームすることで、固定資産税が一年間、2/3の金額に減税されます。

ただし、減税されるのは建物部分のみです。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

※建物部分の、一年目の固定資産税評価額は購入価格の約6割です。

仮に、建物の購入価格が2,000万円で固定資産税評価額が1,200万円になったと仮定して、シュミレーションしてみましょう。

1,200万円×1.4%=16万8,000円

16万8,000円×2/3=11万2,000円

減税効果:5万6,000円

建物の購入価格がが2,000万円だとすると、減税効果によって、一年間固定資産税が5万6,000円安くなることが分かります。

フラット35リノベ

住宅ローンを組む場合、国と民間銀行が提携して提供している「フラット35」という住宅ローンを利用することができます。

フラット35は借入の全期間、金利が変わらないというのが最大の特徴です。

長期優良住宅にリフォームする際、特別な金利引き下げのある「フラット35リノベ」を利用することができます。

金利優遇幅
フラット35リノベ
(金利Aプラン)
▲0.5%×10年間

フラット35リノベにはリフォームする内容によって、金利引き下げ期間が、10年(金利Aプラン)と、5年(金利Bプラン)で異なってきます。

長期優良住宅の場合は、金利引き下げ期間の長いAプランを利用することができます。通常のフラット35とどれくらい支払総額が異なってくるのか見てみましょう。

  • フラット35金利:1.35%
  • フラット35リノベ金利:当初10年 0.85%、それ以降 1.35%
  1. 借入額:2,000万円、借入期間:25年
  2. 借入額:1,500万円、借入期間:20年
総支払額 フラット35との差
借入2,000万 2,357万円 95.7万円
借入1,500万 1,712万円 60.4万円

①借入額2,000万円のシュミレーションでは、通常のフラット35と比べて、95.7万円も支払額が少なくなります。

ミホ
ミホ
10年間0.5%金利引き下げってすごいわね!
タツヤ
タツヤ
金利も変わらないですし、リフォームで借入したい人にはすごい良い制度ですね!

地震保険の割引

長期優良住宅にリフォームすることで、耐震性能も向上するので、地震保険に加入する場合、保険料が割り引かれます。

割引割合
耐震等級1 10%
耐震等級2 30%
耐震等級3・免震建物 50%

耐震性能のレベルによって、地震保険料の割引割合も異なってきます。

具体的な金額でシュミレーションしてみましょう。

※地震保険料は各社共通です。

  • 愛知県
  • 耐火構造
  • 建物価格:2,500万円
  • 建物地震保険金額:1,250万円
  • 家財保険金額:250万円

建物部分の保険は購入価格の50%の1,250万円、家財保険は250万円で契約したとします。

保険料25,660円

割引後の保険料:12,830円(50%割引)

一年間で12,830円の割引効果になります。また、に25年間地震保険料を支払い続けたとすると約32万円もお得になります。

【リフォーム】補助金・減税効果のまとめ

ここまで、リフォームで長期優良住宅にした場合の、補助金・減税効果についてお伝えしてきましたが、これまでの内容をまとめます。

次の条件でシュミレーションしてみましょう。

  • 愛知県
  • リフォーム価格:2,000万円
  • 借入価格:2,000万円(頭金:500万円)
  • 借入期間:25年
  • 金利:0.85%、11年目以降 1.35%
  • 世帯主年収:600万円
補助金・減税額
長期優良住宅化リフォーム推進事業 200万円
住宅ローン減税 158.6万円
固定資産税 5.6万円
フラット35リノベ 95.7万円
地震保険50%割引(25年) 32万円
トータル 491.9万円

今回のシュミレーションだと、全て合わせて、491.9万円も補助金・減税効果があることが分かりました。

三世帯同居対応のリフォームや、高度省エネルギー型の長期優良住宅にする場合は、補助金の額がさらに上がります。

以上、【決定版】長期優良住宅の補助金・減税制度を完全ガイド…という話題でした。

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