住宅ローンの税金関連

中古住宅で住宅ローン控除を受ける場合の上限や条件について解説

「中古住宅だけど住宅ローン控除の詳しい条件を知りたい・・」

「うちの中古住宅の場合、住宅ローン控除はいくらもらえるのだろう・・?」

住宅ローンの審査業務の経験がある、元銀行員のタツヤです。

中古住宅は新築住宅に比べて、住宅ローン控除を受けるための基準が厳しいです。実際、私も銀行員時代に「家を購入してから控除が受けられないと気づいた」という話しも聞いたことがあります。

中古住宅の場合、多い人で10年間で200万円~300万円ほどの控除を受けることができます。知らなかったでは、済まさせれない金額です。

当記事では、中古住宅で住宅ローン控除を受ける場合の詳しい条件から控除の金額など、基本的な仕組みについて丁寧に解説していきます。

ミホ
ミホ
中古住宅は新築より基準が厳しいのね。
タツヤ
タツヤ
古い住宅ほど控除を上kるのが難しくなります。

そもそも住宅ローン控除って何なの?って方は、次の記事を先に読まれることをオススメします。→住宅ローン控除とは?基本的な仕組みを図解で分かりやすく解説

中古住宅で住宅ローン控除を受ける場合の金額や上限

まずは、住宅ローン控除の金額や上限など基本的な仕組みがどうなっているのかお伝えしていきます。

借入限度額 控除期間 最大控除額
認定住宅 3,000万円 10年 30万円
一般住宅 2,000万円 10年 20万円

※認定住宅:長期優良住宅、低炭素住宅

住宅ローン控除とは、簡単にいうと「年末時点でのローン残高の1%分が控除される仕組み」です。

例えば、1,500万円の残高がある場合、1,500万円の1%分である15万円が所得税から控除されます。

中古の一般住宅の場合は、住宅ローン控除の対象となる借入限度額が2,000万円です。つまり、2,000万円までの借入しか控除の対象にならないということです。

住宅ローン控除の対象となる借入の限度額が2,000万円なので、一年間で控除できる最大額は2,000万円の1%分の20万円になります。控除期間は10年間続くので、20万円が10年間で最大200万円の控除が可能になります。

また、長期優良住宅や低炭素住宅の場合、借入限度額が3,000万円なので、一年間の最大控除額が30万円になります。控除期間が10年で、通算での最大控除額はなんと300万円です。

住宅ローン控除額の簡単な求め方

ただ、実際住宅ローン控除を終えた人の話しを聞くと、「自分が思っていたより金額が少なかった」という話しをよく聞きます。

例えば、年末のローン残高が1,800万円だったとしましょう。1,800万円の1%の18万円が控除されると思いますよね?

実は人によっては18万円も控除されない場合があります。

というのも、住宅ローン控除の対象となるのは「所得税、もしくは住民税だから」です。つまり、所得税と住民税が18万円より少なかったら、控除できる税金がないので、その分控除額が少なくなるのです。

そのため、住宅ローン控除の金額を求める際は、以下の項目の中で一番低い金額が、実際の控除額になります。

  • 住宅ローン残高の1%
  • 20万円(認定住宅の場合30万円)
  • 所得税+住民税(9.75万円)

通常、住宅ローン控除は所得税から控除されるのですが、所得税でも控除できない金額については住民税から控除されます。ただ、住民税から控除できる金額は最大でも9万7,500円までになっています。

例えば以下のケースでみてみましょう。

  • 住宅ローン残高の1%:22万円
  • 一般住宅:20万円
  • 所得税+住民税:18万円

この場合、一番金額の低い18万円が住宅ローン控除額になるということです。

ミホ
ミホ
ってことは、所得税少なかったらあんまり得しないのね。
タツヤ
タツヤ
住宅ローン控除は、所得税を多く払っている高所得者ほど得しやすい仕組みになっています。

中古住宅で住宅ローン控除を受けるための条件

冒頭でもお伝えしましたが、中古住宅は新築住宅より住宅ローン控除を受けるための条件が厳しくなっています。

新築・中古住宅共通の条件

まずは新築・中古共通の条件をみていきましょう。

  • 住宅ローン控除を受ける人自身が家に住んでいますか?
  • 購入してから6ヶ月以内に住んでいますか?
  • 「12月31日」まで家に住んでいますか?
  • 所得が3,000万円以下ですか?
  • 床面積が50㎡以上ありますか?
  • 床面積の2分の1以上が「居住用」になっていますか?
  • 借入期間は「10年以上」ですか?
  • 居住の年を含む5年以内に「優遇措置」を受けていませんか?
  • 親族からの借入はありませんか?

中古住宅の条件を詳しく見る前に、まずそもそも新築・中古共通の条件に引っかかる点はないか確認しておきましょう。

中古住宅の条件

中古住宅で住宅ローン控除を受けるためには、以下2つのどちらかの条件を満たす必要があります。

  • 築年数による条件
  • 耐震基準による条件

築年数による条件

  • マンションなどの耐火建築物:25年以内に建築されたもの
  • 耐火建築物以外の建物:20年以内に建築されたもの

耐火建築物

建物の主要な構成材料が、石像、レンガ造、コンクリートブロック造、鉄骨造(軽量鉄骨造は含まない)、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいう。

建築確認申請書(第4面)、もしくは住宅メーカーなどの業者からの証明書で確認できる。

※木造住宅は耐火建築物ではありません。

つまりは、耐火建築物だったら、25年以内に建築されたものであればOK。木造建築など耐火建築物以外であれば20年以内に建築されたものであればOKだということです。

住宅ローン控除期間中に築年数を超えてしまう場合

たまに、「住宅ローン控除の期間の途中に、築年数の条件を満たさなくなる場合はどうなるの?」とういう質問を頂きます。

例えば、耐火建築物は築26年以上になると、住宅ローン控除を受けられなくなります。住宅ローン控除の期間途中で築年数が26年を超えても、控除は受けられるか?ということです。

この場合、住宅ローン控除を受けることが可能です。築年数による条件が求められるのは、あくまでも住宅ローンを組んだ初年度の確定申告時のみです。

住宅ローンを組んで二年目以降に築年数の条件を超えてしまっても、住宅ローン控除には問題ありません。

ミホ
ミホ
古い家は控除の対象にならないってことね。
タツヤ
タツヤ
次に詳しく説明しますけど、古くても耐震構造がしっかりしていたら、控除は受けられます!

耐震基準による条件

住宅ローン控除額の際の中古住宅に関する耐震基準の条件

仮に「築年数26年以上の耐火建築物」のように、築年数による条件を満たしていなくても、以下の基準を満たせば控除を受けることができます。

  • 耐震基準適合証明書を発行してもらう
  • 建設住宅性能評価書で耐震等級1~3級の評価を得る
  • 既存住宅売買瑕疵(かし)保険に加入している
耐震基準適合証明書を発行してもらう

耐震基準適合証明書とは、建物の耐震性が基準を満たしているかどうか、建築士が証明する書類です。

耐震基準証明書があると、地震保険の保険料が10%割引になります。

耐震基準適合証明書の発行費用:3万~5万円

建設住宅性能評価書で耐震等級1~3級の評価を得る

建設住宅性能評価書とは、国土交通大臣の登録を受けた機関が、住宅の性能を客観的に評価した書類です。10分野32項目に1~3点の評価を行います。

建設住宅性能評価書があると、耐震等級に応じて地震保険が割引されます。

  • 耐震等級1級:地震保険10%割引
  • 耐震等級2級:地震保険30%割引
  • 耐震等級3級:地震保険50%割引

建設住宅性能評価書の発行費用:5万~10万円

既存住宅売買瑕疵(かし)保険に加入している

既存住宅売買瑕疵(かし)保険とは、購入する住宅の構造耐力上の主要部分や雨水の侵入を防止する部分などの欠陥に備える保険です。

仮に、保険期間内に欠陥が見つかった場合、保険金で対応することができるようになります。

保険料の目安

一戸建て住宅

  • 保険期間2年、保険金額1,000万円:4~5万円
  • 保険期間5年、保険金額1,000万円:6万~7万円

共同住宅

  • 保険期間2年、保険金額1,000万円:3~4万円
  • 保険期間5年、保険金額1,000万円:4~5万円
入居後に証明書の発行や保険の加入はできない
  • 耐震基準適合証明書の発行
  • 建設住宅性能評価書で耐震等級1~3級の評価を得る
  • 既存住宅売買瑕疵(かし)保険に加入

耐震基準適合証明書の発行や瑕疵保険への加入は、必ず住宅を購入する前に行う必要があります。

つまり、購入してから証明書が必要になったり、瑕疵(かし)保険に加入したくなっても、対応することができないのです。

そのため、証明書の発行や保険に加入する場合は、あらかじめ売主に対して伝えておく必要があります。

ミホ
ミホ
購入してから証明書が必要と気づいても、後の祭りってことね。
タツヤ
タツヤ
なかには耐震工事をしていない住宅もあります。その場合は、控除を受けることができないので、耐震工事をするかどうかは売主との話し合いになります。

よくある質問とその答え

Q.戸建てとマンションで違いはある?

戸建て住宅であろうとマンションなどの共同住宅であろうと、住宅ローン控除を受けるための手続きも額も全く変わりありません。

上記でお伝えした、住宅ローン控除額控除を受けるための条件については、戸建て・マンション共通のものです。

Q.リフォーム・改築代金は控除の対象になる?

中古住宅を購入するのと同時に、住宅のリフォームをする人もいると思いますが、リフォーム・改築費用も住宅ローン控除に含めることができます。

ただ、この場合は、以下の状況によって、住宅ローン控除の種類や金額も異なってきます。

  • リフォーム工事の額
  • リフォーム代金は借入するか、しないか
  • リフォーム工事の内容

リフォームと控除に関しては次の記事に詳しく書いていますので、良ければご覧ください。

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Q.個人売買か不動産業者からの購入とでは住宅ローン控除額は変わる?

住宅ローン控除額は大きく変わる可能性があります。

そもそも、住宅ローン控除というのは、消費税が5%から8%へ上がる際に、増税の負担を軽減させる目的でできた制度です。

消費税というのは、事業者が商品やサービスを提供する際に発生するものです。

個人売買の場合、事業者ではなく、個人間による売買になるので消費税は発生しません。そのため、個人売買による中古住宅の場合は、10年間でも最大200万円までの控除額が少なくなっています。

しかし、不動産業者から中古住宅を購入する場合は、事業者から商品を購入することになるので、消費税が発生します。そのため、この場合は、中古住宅であっても新築と同じ額の住宅ローン控除を受けることができます。

新築の場合は、10年間で最大400万円の控除が可能で、中古住宅より控除額が2倍多くなります。新築住宅の住宅ローン控除に関しては次の記事に詳しくまとめてあります。

住宅ローン控除とは?基本的な仕組みを図解で分かりやすく解説住宅控除をすると、10年間で100万円~300万円ものお金がキャッシュバックされます。非常にお得な制度ですが、分かりにくい点も多いですよね。当記事では住宅控除の基本的な仕組みについて図解入りでやさしく解説します。...

以上、中古住宅で住宅ローン控除を受ける場合の上限や条件について解説…という話題でした。

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