住宅ローンのフラット35

フラット35と民間銀行の住宅ローンはどちらが得か徹底比較!変動金利から全期間固定まで全部比較

「フラット35と民間銀行の住宅ローンって結局はどっちが得なの・・?」

住宅ローンの審査業務の経験がある、元銀行員のタツヤです。

住宅ローンを契約しようとすると色々な悩みが出てきますが、「フラット35が良いのか、銀行の住宅ローンが良いのか」というのは、トップクラスに多い悩みの一つです。

そこで、今回は、

  • フラット35と全期間固定型金利
  • フラット35と変動金利
  • フラット35と10年固定金利
  • フラット35と銀行の審査の通りやさ

それぞれどっちが得なのか、全部徹底比較していきます!

「そもそも、フラット35自体なにかよく分からない!」という方はこちらの記事を先にご覧ください。→フラット35完全ガイド!フラット35とは?簡単にわかりやすく徹底解説

ミホ
ミホ
結局どの住宅ローンが良いのか、訳がわからなくなっちゃった!
タツヤ
タツヤ
フラット35と民間銀行の住宅ローンを金利プラン別で全部比較していきます!

「フラット35」と銀行の「全期間固定金利」を比較

元々、全期間固定型金利というのはフラット35しか取扱いがなかったのですが、今ではメガバンクなどの体力のある銀行では、全期間固定型の金利も提供しています。

また、メガバンクなどは営業力も強いので、年々、銀行の全期間固定型金利を選ぶ人が増えてきています。最新の調査によると、約32%の人が銀行の全期間固定型住宅ローンを選んでいます。

ただ、実際のところはフラット35と銀行の全期間固定型金利では、どっちがお得なのか検証していきましょう。

フラット35と全期間固定型の金利を比較

まず「フラット35」と「銀行の全期間固定型金利」ではどれくらい金利が違うのかみてみましょう。

  • フラット35:1.35%
  • フラット35S(金利Aプラン):当初10年:1.1%、以降1.35%
  • フラット35S(金利Bプラン):当初5年:1.1%、以降1.35%
  • 三菱UFJ銀行:1.49%
  • 三井住友銀行:1.73%
  • みずほ銀行:1.3%
  • 住信SBIネット銀行:1.35%
  • りそな銀行:1.4%

※フラット35Sというのは、技術基準が高い住宅向けの特別な金利引き下げプランです。

主要銀行のなかでは、みずほ銀行の金利が一番低く、フラット35よりも金利が低くなっています。

フラット35と全期間固定型の支払総額を比較

それでは具体的に、支払総額がどれくらい違ってくるのか見てみましょう。

  • フラット35:1.35%
  • フラット35S(金利Aプラン):当初10年:1.1%、以降1.35%
  • みずほ銀行:1.3%

今回は、主要銀行で一番金利の低いみずほ銀行と、フラット35を比較してみましょう。

【条件】

  • 借入金額:3,000万円
  • 借入期間:35年
フラット35 フラット35S
(金利Aプラン)
みずほ
差額 +29万円 ▲43万円
金利 1.35% 当初10年:1.1%
以後:1.35%
1.3%
毎月返済額 8万9,600円 当初10年:8万6,000円
8万8,700円
8万8,900円
事務手数料 64万8,000円 64万8,000円 4万3,200円
保証料 61万8,600円
総返済額 3,831万円 3,759万円 3,802万円

※保証料:契約者がローンを返済できなくなってしまった時に備えて、保証料を支払うことで、保証会社に保証人になってもらう

※フラット35は保証会社をつけないため、保証料は必要ありませんが、その分、事務手数料が高くなります。

フラット35は、みずほ銀行の全期間固定型金利より、支払総額が29万円高くなりました。ただ、フラット35Sとの比較では、みずほ銀行よりフラット35Sの方が43万円支払総額が低くなりました。

フラット35の方がお得

「フラット35」と「銀行の全期間固定型金利」を比較した結果は次のようになりました。

  • みずほ銀行を除いて、フラット35は主要銀行の全期間固定型金利よりお得
  • フラット35Sは、全ての主要銀行の全期間固定型金利よりお得

金利が上昇してもフラット35の金利の優位性は変わらない

フラット35が銀行の全期間固定型金利より優位なのは、基本的にこれから先も変わりません。

フラット35も全期間固定型金利も、「10年物国債の利回り」を基準にして、金利が変化していきます。

なので、フラット35の金利が上がる時は、銀行の全期間固定型の金利も上昇しますし、逆にフラット35の金利が下がる時は、銀行の全期間固定型の金利も低下します。

全体的に、今後金利が上昇しようが下落しようが、基本的にフラット35が銀行の全期間固定型金利より優位なのは変わらないでしょう。

ミホ
ミホ
全期間金利を固定するならフラット35ってことね!
タツヤ
タツヤ
フラット35は民間銀行ほど収益性が重視されていないので、低金利で提供できる強みがあるんです!

「フラット35」と銀行の「変動金利」を比較

フラット35と変動型の金利を比較

  • フラット35:1.35%
  • フラット35S(金利Aプラン):当初10年:1.1%、以降1.35%
  • フラット35S(金利Bプラン):当初5年:1.1%、以降1.35%
  • 三菱UFJ銀行:0.625%
  • 三井住友銀行:0.625%
  • みずほ銀行:0.525%
  • 住信SBIネット銀行:0.457%
  • りそな銀行:0.47%

フラット35と住信SBIネット銀行の金利だと、0.9%近くも金利差があります。

フラット35と変動型の支払総額を比較

  • フラット35:1.35%
  • フラット35S(金利Aプラン):当初10年:1.1%、以降1.35%
  • 住信SBIネット銀行:0.457%

ここでは、変動金利のなかでも一番金利の低い住信SBIネット銀行と、フラット35を比較しましょう。

【条件】

  • 借入金額:3,000万円
  • 借入期間:35年
フラット35 フラット35S
(金利Aプラン)
住信SBIネット
差額 +584万円 +512万円
金利 1.35% 当初10年:1.1%
以後:1.35%
0.457%
毎月返済額 8万9,600円 当初10年:8万6,000円
8万8,700円
7万7,300円
事務手数料 64万8,000円 64万8,000円 64万8,000円
保証料
総返済額 3,831万円 3,759万円 3,247万円

変動金利の総返済額は、フラット35と比べて584万円低く、金利Aプランと比べても512万円も低くなりました。毎月の返済額も1万円以上異なってきます。これが、低金利であることも、恐ろしいくらいのメリットです。

ただし当然ですが、変動金利は今後金利が上昇する可能性もあります。金利が上昇していくケースでもシュミレーションしてみましょう。

変動金利が10年毎に1%づつ上昇していくパターン

【条件】

  • 借入金額:3,000万円
  • 借入期間:35年
フラット35 フラット35S
(金利Aプラン)
住信SBIネット
差額 +92万円 +20万円
金利
11年目~
21年目~
31年目~
1.35% 当初10年:1.1%
以後:1.35%
0.457%
1.457%
2.457%
3.457%
毎月返済額
11年目~
21年目~
31年目~
8万9,600円 当初10年:8万6,000円
8万8,700円
7万7,300円
8万7,200円
9万3,700円
9万6,000円
事務手数料 64万8,000円 64万8,000円 64万8,000円
保証料
総返済額 3,831万円 3,759万円 3,739万円

変動金利の総支払額はフラット35と比べて92万円低く、フラット35Sと比べても20万円低くなりました。

ざっくり言うと、

変動金利が10年毎に1%上昇していくと、フラット35Sの支払総額とだいたい同じになる

ということです。

安定を重視するならフラット35、金利の低さを重視するなら変動金利

変動金利とフラット35はいちがいにどちらが、お得かと言うことはできません。

  • 金利が上がるかもしれないリスクはある程度覚悟して、とにかく毎月の返済額を抑えたいという人は変動金利向き。
  • 毎月の返済額は高くなるけど、とにかく金利上昇のリスクを抑えて、家計を安定させたいという人はフラット35向き。
ミホ
ミホ
安定を選ぶか、金利の低さを選ぶかってことね。
タツヤ
タツヤ
ある程度家計に余裕がある人ほど、金利上昇のリスクを負えるので、変動金利がオススメになります。
住宅ローンの変動金利の仕組みやリスクを元銀行員が徹底解説住宅ローンの審査業務の経験がある、元銀行員のタツヤです。 ここ数年の歴史的な低金利の恩恵もあって、住宅ローンで変動金利を選ぶ人が増...

「フラット35」と銀行の「10年固定金利」を比較

10年固定型の住宅ローンは、基本的には変動金利と全期間固定型金利の中間の位置づけです。

変動金利ほど、金利は低くありませんが、当初10年間は金利が固定されるので、リスクは変動金利より小さくなります。11年目以降は変動金利か期間選択型固定金利か、また金利を選び直すことができます。

フラット35と10年固定型の金利を比較

  • フラット35:1.35%
  • フラット35S(金利Aプラン):当初10年:1.1%、以降1.35%
  • フラット35S(金利Bプラン):当初5年:1.1%、以降1.35%
  • 三菱UFJ銀行:0.8%
  • 三井住友銀行:1.1%
  • みずほ銀行:0.7%
  • 住信SBIネット銀行:0.76%
  • りそな銀行:0.645%

※銀行の金利は最初の10年間の金利。

フラット35と10年固定型の支払総額を比較

  • フラット35:1.35%
  • フラット35S(金利Aプラン):当初10年:1.1%、以降1.35%
  • 住信SBIネット銀行:10年固定金利(0.76%)→10年固定金利(1.76%)

住信SBIネット銀行は選択期間終了後(10年後)に金利の優遇幅が1%低くなるので、11年目以降の金利は1.76%になります。

【条件】

  • 借入金額:3,000万円
  • 借入期間:35年
フラット35 フラット35S
(金利Aプラン)
住信SBIネット
差額 +44万円 ▲28万円
金利
11年目~
1.35% 1.1%
1.35%
0.76%
1.76%
毎月返済額
11年目~
8万9,600円 8万6,000円
8万8,700円
8万1,200円
9万1,000円
事務手数料 64万8,000円 64万8,000円 64万8,000円
保証料
総返済額 3,831万円 3,759万円 3,787万円

※今回は、10年固定が終了した後に、再度10年固定を選んだ場合でシュミレーションしましたが、10年後に金利が大きく上昇していると、11年目以降の金利は1.76%より高くなる可能性があります。

住信SBIネット銀行の総返済額は、フラット35より44万円低く、フラット35Sよりは28万円高い結果になりました。

どっちが得か一概には判断できない

今回は、住信SBIネット銀行で比較しましたが、当初の固定金利や、固定期間終了後の金利は、銀行によってバラバラなので、一概にどっちが得かどうかを判断することはできません。

シュミレーションする借入金額や借入期間、どの銀行の金利を選ぶかによって、結果が大きく異なってくるからです。

借入期間が長い場合は、フラット35の方が得になりやすい

ただ、借入期間が長くなればなるほど、フラット35の方が有利になるのは間違いありません。

通常、金利というのは固定する期間が長いほど、リスクが大きくなるので、その分金利が高くなります。にも関わらず、フラット35は借入期間が21年~35年であれば金利は変わりません。

つまり、金利を固定する期間が21年であろうと、35年であろうと、金利が変わらないのです。であるならば、借入期間が長い人ほど、フラット35の低金利メリットが出ることになります。

10年固定の場合も、当初の10年間は金利が低いですが、それ以降は金利が高くなるので、当初10年間の金利が低いうちにたくさん返済する方が、トータルの返済額は少なくなります。

なので、借入期間が短い人は、10年固定金利を選ぶほうが得になります。

ミホ
ミホ
うちは借入期間が長いからフラット35の方が良さそうね!
タツヤ
タツヤ
借入期間が10年~19年で、金利を固定したいって人は10年固定金利が一番です!
固定金利選択型の仕組みやメリット・デメリットをやさしく解説住宅ローンの審査業務の経験がある、元銀行員のタツヤです。 元々、住宅ローンは変動型と全期間固定型しかなく、選択型の固定金利が登場し...

フラット35と銀行の審査の通りやさを比較

一般的にはフラット35は審査に通りやすいと言われていますが、民間銀行と比べてフラット35の審査が甘い傾向にあるのは事実です。

実際に、フラット35と民間銀行の主な審査項目を比較してみてみましょう。

年収を比較

フラット35

年収に関する基準なし

銀行

銀行では年収に関して次のような条件を設けているところが多いです。

  • 最低年収200~300万円
  • 安定かつ継続した収入がある人

具体的に「年収200万円以上の方」などと、数値を書いているところもあれば、「安定かつ継続した収入がある人」とぼんやり書かれている場合もあります。

「安定かつ継続した収入がある人」と書かれている場合は、基本的に契約社員・派遣社員などの非正規雇用は審査が非常に厳しくなります。

自営業の人は、「3年連続で200万円以上の所得」など、会社員の人より厳しい条件になることが一般的です。

勤続年数を比較

フラット35

勤続年数に関する基準なし

銀行

一般的には「1年以上の勤続年数」を基準にしているところが多いです。他にも2,3年以上を基準にしているところもあります。

ただし、自営業の場合は、「3年以上の営業年数」を基準としているところが多いです。

勤務形態を比較

フラット35

なし

銀行

以前よりは、非正規雇用(契約社員・派遣社員)も認められるケースは増えてきていますが、正社員が圧倒的に有利なのは変わりありません。

また、非正規雇用でも審査が可能でも、申告年収が正社員の50%~70%までしか認められない銀行も多いです。つまり、500万円の年収があっても、申告年収は250~350万円となってしまうということです。

上に書いたように、具体的に正社員と書かれていなくても「安定かつ継続した収入がある人」と書かれている場合は、非正規雇用は審査では厳しくなります。

返済比率を比較

フラット35

フラット35は、返済比率を非常に重要な審査項目としています。返済比率とは年収に対する年間返済額(車ローンやキャッシングなど住宅ローン以外も含む)の割合のことをいいます。

例えば年収400万円で、年間返済額が100万円だと、返済比率は25%になります。

年収400万円未満の人は返済比率を30%以下、年収400万円以上の人なら返済比率を35%以下に抑える必要があります

銀行

銀行の場合、返済比率の明確な基準を公表しているところはほとんどありませんが、実際は返済能力を判断するために、返済比率を必ずチェックしています。

具体的な数値は、ざっくりとフラット35と同じ程度の基準と考えて大丈夫です。

返済比率の基準
  • 年収400万円未満:30%以下
  • 年収400万円以上:35%未満

ただし、年間返済額を求める際に使う審査金利が、銀行の場合非常に高い金利を使うので、その分審査は、フラット35より格段に厳しくなります。

どういうことか、具体的にみてみましょう。

  • 借入額:3,000万円
  • 借入期間:35年
  • 年収400万円

例えば、このような条件でローンを組むため返済比率を求めるとします。このシュミレーションの際に用いる金利が、フラット35と銀行とでは全く異なります。

  • フラット35:1.35%
  • 銀行:4%(銀行によって異なるが大体この程度の金利)

フラット35は、普通に契約時の金利が使われますが、銀行の場合は、特別な高い金利を使って、金利が上昇しても返済が問題なく可能かどうか判断します。

フラット35
(1.35%)
銀行
(4%)
返済比率 26.8% 39.8%
毎月返済額 8万9,700円 13万8,200円

返済比率を求めるための金利が違うことで、ここまで毎月返済額が変わってきます。

年収400万円の場合、一般的には返済比率を35%以下に抑える必要があります。フラット35の場合だと返済比率が26.8%と余裕でクリアですが、銀行の場合だと返済比率が39.8%となりアウトです。

借入額:3,000万円、借入期間:35年、年収400万円と同じ条件で調べているにも関わらず、フラット35と銀行では、返済比率がここまで異なってくるのです。

融資率を比較

フラット35

フラット35は、融資率によって適用される金利が異なってきます。

融資率とは、借入額に対する住宅購入資金の割合のことをいいます。例えば、借入額2,000万円で、頭金を200万円用意して、1,800万円借入する場合、融資率は9割になります。

  • 頭金1割用意→融資率9割
  • 頭金2割用意→融資率8割

つまり、フラット35の場合は、頭金を最低でも1割用意して、融資率を9割以下に抑えないと、金利が高くなってしまうということです。

融資率が9割を超える場合、審査も厳しくなり、高い金利が適用され、審査も厳しくなってしまいます。

銀行

銀行の場合、融資率の基準を公開しているところはほぼありませんが、実際の審査時には融資率は重要な審査項目として使われます。

基準は銀行によって様々ですが、一般的には融資率を8割か9割以下には抑えておきたいです。

信用調査を比較

フラット35・銀行共通

信用調査(過去のローンやクレジットの返済状況)に関しては、フラット35でも銀行でも同じように、重要な審査の一つとして取り扱われます。

一般的には支払いの延滞が1~2回程度の場合なら、銀行でもフラット35でも審査に落ちることは、ほとんどないでしょう。

ただ、延滞が3回以上ある場合は、一気に審査に通過するのが難しくなります。

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建物基準を比較

フラット35

建物基準に関しては、銀行よりフラット35の方が、基準が厳しくなっています。フラット35を提供する住宅金融支援機構には、「良質な住宅を供給させる」という目標があるため、民間銀行より建物に関する基準が厳しくなるのです。

建物に関する基準はこちらです。民間銀行と比べて厳しいとはいっても、ワンルーム以外の一般的な住宅であれば、基準に外れることはほとんどありません。

銀行

建物基準は基本的になし

審査基準の比較のまとめ

フラット35と銀行の審査の通りやすさを、まとめると次のようになります。

フラット35 銀行
年収 なし 最低年収200~300万円
勤続年数 なし 1年以上。自営業の場合3年以上
勤務形態 なし 非正規雇用は厳しい
返済比率 年収400万未満:30%以下
年収400万以上:35%以下
年収400万未満:30%以下
年収400万以上:35%以下
融資率 頭金1割以上 頭金1割以上だと有利になりやすい
信用調査 延滞3回以上だと厳しい 延滞3回以上だと厳しい
建物基準 あり なし

融資率と建物基準に関しては、フラット35の方が基準が厳しめですが、その他の年収・勤続期間・勤務形態に関しては銀行の方が厳しい傾向にあります。

総合的な審査の厳しさに関しても、フラット35より銀行の住宅ローンの方が厳しいといえます。

結局フラット35の審査は甘いの?厳しいの?審査の全てを元銀行員が徹底解説「フラット35の審査の審査って結局甘いの・・?」 「フラット35の事前審査と本審査はなにが違うの・・?」 住宅ローンの審査業...
ミホ
ミホ
フラット35が審査に甘いっていうのは本当だったのね!
タツヤ
タツヤ
ただ、頭金を1割以上出せないと金利が高くなってしまうので、頭金が出せない人には、フラット35は厳しいですね。

まとめ

ここまでお伝えしたことを、改めてまとめてみると次のようになります。

「フラット35」と銀行の「全期間固定型」を比較

  • フラット35と民間銀行だと、基本的にフラット35の方が優位。
  • フラット35Sの場合だと、ほとんどの民間銀行の住宅ローンより優位。

 

「フラット35」と銀行の「変動金利型」を比較

  • 金利が上がるかもしれないリスクはある程度覚悟して、とにかく毎月の返済額を抑えたいという人は変動金利。
  • 毎月の返済額は高くなるけど、とにかく金利上昇のリスクを抑えて、家計を安定させたいという人はフラット35。

 

「フラット35」と銀行の「10年固定型」を比較

  • 銀行によって、選択期間終了後(10年後)の金利設定がバラバラなので、一概に比較はできない。
  • 30年35年と借入期間が長い人ほど、フラット35の方が得になりやすい。
  • 借入期間が短い人は10年固定の方が有利。

 

「フラット35」と銀行の「審査の通りやすさ」を比較

  • フラット35の方が審査に甘い傾向あり。

以上、フラット35と民間銀行の住宅ローンはどちらが得か徹底検証!変動金利から全期間固定金利まで全部比較…という話題でした。

フラット35のデメリット・メリットを元銀行員が徹底解説「フラット35の良いところも悪いところも全部知りたい!!」 「絶対に失敗したくない!!」 住宅ローンの審査書類の作成経験があ...
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