住宅ローンのフラット35

フラット35の繰り上げ返済の最適なタイミングを徹底解説!手数料かけずに利息を圧縮!

住宅ローンの審査業務の経験がある、元銀行員のタツヤです。

節約雑誌を開いてみると、どの雑誌にも、「繰り上げ返済をしよう!」と書かれています。それくらい、繰り上げ返済をするメリットは大きいわけですが、いざやってみようと思うと、

「こまめに返済した方が良いの?貯まってから一気に返済した方が良いの?」

「住宅ローン控除があるから、控除が終わってから繰り上げ返済した方が良いの?」

などなど、色々な疑問が出てきますよね。

今回は、どの繰り上げ返済の方法が一番お得になるのか、徹底的にシュミレーションしていきます。また、フラット35の繰り上げ返済の手数料やメリットなど基本知識についてもまとめてあります。

ミホ
ミホ
繰り上げ返済って節約効果も大きいし大事みたいね!
タツヤ
タツヤ
繰り上げ返済は、やり方しだいでは、数十万円も利息削減効果が変わってくるので、仕組みを理解しておくことが大事です!

フラット35繰り上げ返済の基礎知識

最大のメリットは利息を減らすこと

繰り上げ返済のメリットを一言で言うと、「利息を減らすこと」です。

例えばフラット35を、金利1%・期間35年で、3,000万円借入したとしましょう。毎月返済していけば、35年後に、最終的に支払ったお金の総額は約3,550万円になります。

  • 3,000万円の借入

   ↓35年後

  • 3,000万円の元金
  • 550万円の利息

つまり、35年かけて、3,000万円の元金と550万円の利息を返済していくことになるのです。繰り上げ返済をすると、この利息の支払いを少なくすることができます。

例えば、200万円の繰り上げ返済をしたとすると、元金だけでなく約50万円~70万円ほどの利息も同時に圧縮することができます。

200万円の繰り上げ返済

  • 200万円の元金
  • 50万円~70万円の利息を削減

いくらから繰り上げ返済できるのか

繰り上げ返済の最低金額は、支払い方法によって異なってきます。

金額 回数
インターネット 10万円以上 2ヶ月に1回
銀行の窓口 100万円以上 何回でも可能

銀行の窓口で手続きをする場合、最低でも100万円以上の繰り上げ返済金額が必要です。しかし、「住.My Note」というフラット35のサービスに登録すると、10万円から繰り上げ返済が可能になります。

ただし、窓口での手続きでは、回数制限なく月に何回でも繰り上げ返済が可能なのに対して、インターネットでの手続きの場合は、システムの都合上、2ヶ月連続でできないことになっています。

ミホ
ミホ
繰り上げ返済は毎月するようなものじゃないし、インターネットが良さそうね!
タツヤ
タツヤ
窓口での手続きだと、いちいち書類記入もありますし、行く手間もかかります。インターネットだったら、一度IDを作っておけば簡単に手続きできますよ!

手数料はかからない

銀行の窓口・インターネットでの手続きともに、手数料は無料です。

銀行・インターネットともに繰り上げ返済できる最低金額がありますが、最低金額以上の額であれば、手数料はかかりません。

繰り上げ返済の最適なタイミングをシュミレーション

いざ、繰り上げ返済をするとしても、繰り上げ返済をするには色々なタイミングがあります。なので、結局どのタイミングで繰り上げ返済をするのが一番お得になるのか、悩んでしまいますよね。

今回は、次の3つの支払い方法で、どっちがお得になるのか、それぞれシュミレーションしていきます。

  • 毎年コツコツ、10年に1回
  • 住宅ローン減税を優先すべきか、しないべきか
  • 期間短縮型、返済額軽減型

「毎年コツコツ返済」か「10年に1回返済」か比較

まずはじめに、毎年コツコツ返済していくのか、ある程度貯めて一気に返済するのか、どっちがお得になるのか検証してみます。

  • 借入額:3,000万円
  • 借入期間:35年
  • 金利:1.35%
  1. 毎年40万円返済
  2. 10年後に400万円返済
利息軽減額
10年に1回 141.9万円
毎年 175万円 ▲33.1万円

結果はこの通りで、毎年繰り上げ返済する方が、10年後に繰り上げ返済するより、約33万円利息の支払額が少なくなりました。

もう少し細かく、半年に1回の繰り上げ返済と2年に1回の繰り上げ返済も一緒に比較してみましょう。

  1. 半年に1回20万円返済
  2. 毎年40万円返済
  3. 2年に1回80万円返済
  4. 10年に1回400万円返済
利息軽減額
10年に1回 141.9万円 33.1万円
半年に1回 176.2万円
毎年 175万円 1.2万円
2年に1回 174.2万円 2万円

半年に1回の繰り上げ返済にすると、毎年返済するより、さらに1.2万円利息を削減することができます。

とはいっても、半年に1回の返済・毎年返済・2年に1回の返済では、それほど利息の削減額に違いはありません。繰り上げ返済はペースが早ければ早いほどいいわけではないのです。

ただし、10年後の返済になると、一気に利息の削減効果が小さくなってしまいます。そのため、利息削減効果を大きくしたい場合は、半年~2年ごとに返済していくことをオススメします。

自分で詳しくシュミレーションしてみたい!という方はこちらのサイトを使ってみてください。

ke!san 繰上げローン返済

「住宅ローン減税を優先すべき」か、「しないべきか」比較

「なるべく、コツコツ返済していくほうが利息削減に効果的なのは分かった!でも、ローン契約から10年間は住宅ローン減税(控除)があるから、繰り上げ返済せずに、残高はなるべく多く残しておいた方が良いんじゃないの?」

このような疑問があると思います。

住宅ローン減税というのは、年末時点のローン残高の1%分が所得税と住民税から控除される仕組みになっています。そのため、ローン残高が多い方が、控除額が多くなります。

なので、「住宅ローン減税がある当初10年間は繰り上げ返済しない方が良い!」という意見は正しいのか、検証していきます。

  • 毎年40万円を繰り上げ返済
  • 減税の終わる11年後に400万円を繰り上げ返済
  • 借入額:3,000万円
  • 借入期間:35年
  • 金利:1.35%
  • 世帯主年収:550万円
毎年 11年後
総額 ▲416.1万円 ▲399.2万円
住宅ローン減税額 241.1万円 257.3万円
利息削減額 175万円 141.9万円

結果は、毎年繰り上げ返済をした方が16.9万円利息削減効果が大きくなりました。

つまり、減税を受けている期間でも、繰り上げ返済をどんどんしていった方が、利息削減額が大きいということです。

10年間繰り上げ返済をしないと、ローン残高が多くなるので、住宅ローン減税額は増えます。しかし、それより繰り上げ返済をしないことで、利息の削減効果が小さくなってしまうのです。

ミホ
ミホ
住宅ローン減税がある期間は、繰り上げ返済しない方が良いのかと思っていたわ!
タツヤ
タツヤ
実際、銀行員や住宅販売員のようなプロでも、住宅ローン減税を優先する方が良いと言う人がいます。ただ、利息を減らしたいのであれば、どんどん繰り上げ返済すべきです!

「期間短縮型」と「返済額軽減型」を比較

ここまで、繰り上げ返済と一言で言ってきましたが、繰り上げ返済には二種類の方法があります。

  • 期間短縮型
  • 返済額軽減型

期間短縮型

期間短縮型とは、繰り上げ返済した元金と利息分だけ、返済期間を短くする方法です。つまり、毎月の返済額は変えずにローンを早く終わらせる方法です。

返済額軽減型

返済額軽減型とは、繰り上げ返済した元金と利息分だけ、毎月の返済額を減らす方法です。つまり、返済期間は変わりませんが、毎月の返済負担を減らす方法です。

この二つの繰り上げ返済の方法で、どちらが利息削減に効果的なのか検証してみます。

  • 借入額:3,000万円
  • 借入期間:35年
  • 金利:1.35%
利息削減額
返済額軽減型 85.2万円
期間短縮型 176.5万円 ▲91.3万円

結果は、期間短縮型の方が91.3万円も利息削減効果が大きいことが分かりました。

住宅ローンは原則として、「借入期間が短いほうが支払う利息が少なくなります。」そのため、繰り上げ返済をして期間を短縮する「期間短縮型」の方が、利息の削減効果が大きくなるのです。

繰り上げ返済は貯蓄とのバランスが重要

ここまでお伝えしたことをまとめると次のようになります。

  • 貯まってから一気に返済するより、コツコツ返済する方が、利息削減効果が高い
  • 住宅ローン減税をせずに、繰り上げ返済を優先する方が、利息の削減効果が高い
  • 期間短縮型より返済額軽減型の方が、利息の削減効果が高い

基本的に繰り上げ返済はどんどん行っていった方が、利息を削減できてお得になります。

ただし、「繰り上げ返済貧乏」という言葉があるように、あまりにもギリギリのやりくりで繰り上げ返済を頑張るのは控えましょう。

住宅ローンを抱える家計は、毎月のローンの支払額や繰り上げ返済で、貯蓄が少ない傾向にあります。

確かに、繰り上げ返済を行うことで、利息をザクッと減らせるのは気持ちいいですが、貯蓄が少ないと急な出費に対応できなくなります。

せめて、手取り収入の半年分~1年分くらいは貯蓄しておいて、それ以上に貯まったお金を繰り上げ返済に回すようにしましょう。

ミホ
ミホ
繰り上げ返済の利息削減って病みつきになっちゃうのよね。。
タツヤ
タツヤ
繰り上げ返済はとても効果的な節約方法ですが、貯蓄もないままに行うのはリスクが高いです!

以上、フラット35の繰り上げ返済の最適なタイミングを徹底解説!手数料かけずに利息を圧縮!…という話題でした。

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