住宅ローンのフラット35

フラット35完全ガイド!フラット35とは?簡単に分かりやすく徹底解説

住宅ローンの審査業務の経験がある、元銀行員のタツヤです。

フラット35とはよく聞く言葉ですけど、

  • そもそもフラット35って銀行の住宅ローンと何が違うの・・
  • どんな人に向いている住宅ローンなの・・?
  • フラット35にもいくつか種類があるけど、どれがどうなってるの・・?

などなど、色々疑問点を持っている方は多いと思います。かくいう私自身も、銀行で働きだして間もない頃は、「フラット35って、普通の住宅ローンとは別扱いだけど、何が違うんだろう」とよく分かっていませんでした。

働きだして間もない頃とはいえ、銀行員を目指している人でも知らないのですから、一般の方には分からない点が多いと思います。

ただ、フラット35は一般的な住宅ローンとは違う点も多いので、ちゃんと商品の特性を理解しておかないと、損したり、あとあと後悔することも出てきてしまいます。ましてや住宅ローンは何千万円もの巨額の買い物なので、なおさらです。

今回はフラット35完全ガイドとして、「フラット35とは何なのか」ということが、一通り分かるような記事にまとめました。

ミホ
ミホ
フラット35って銀行の住宅ローンと何が違うのかいまいちよく分からないわね。。
タツヤ
タツヤ
フラット35は一般的な住宅ローンとは仕組みも特徴も全然違う住宅ローンなのです。

そもそもフラット35とは?一般的な住宅ローンとは何が違うのか

フラット35は国と銀行が提携している住宅ローン

住宅金融支援機構

そもそもフラット35とは簡単に言うと、「国と銀行が提携している住宅ローン」です。

具体的には、国土交通省と財務省が管轄している住宅金融支援機構というところが、フラット35を提供しています。

でもフラット35は住宅金融支援機構の商品なのに、三菱UFJ銀行などのようなメガバンクから、地元の地方銀行、ネットの銀行まで、様々な銀行で取り扱われています。

なので、「住宅金融支援機構の住宅ローンなのになんで、民間の銀行も取り扱っているんだ?」と思いますよね。

実は、フラット35を提供する住宅金融支援機構自体には店舗がないですし、営業員もいないので、民間の銀行が代わりに販売しているのです。

つまり、民間の銀行はフラット35の代理店になって、住宅金融支援機構の代わりに販売しているということです。

民間銀行は、フラット35を販売する代わりに、手数料や利息の一部を住宅金融支援機構から受け取っています。こうしてフラット35は民間の銀行の営業力を借りることで、全国の隅々にまで商品を届けているのです。

扱うローンは全期間固定金利のみ

フラット35を提供する住宅金融支援機構では、借入から返済終了までずっと返済額が変わらない「全期間固定型金利の住宅ローンのみ」を提供しています。

そもそも一般の民間銀行では、35年間も金利を固定するというのはリスクが大きすぎて、できません。そのため、国の傘下機関である住宅金融支援機構が国民からもニーズのある長期固定金利の住宅ローンの取扱いをはじめたのです

ただ、現在は体力のあるメガバンクなどでは、独自の全期間固定型金利の住宅ローンを取り扱っています。

ミホ
ミホ
フラット35は国が提供しているローンで、金利のタイプは全期間固定型のみね!
タツヤ
タツヤ
これ以上ないまとめ、、ありがとうございます!

フラット35は大きく5種類ある

先ほどもお伝えしましたが、フラット35とは住宅金融支援機構が提供する住宅ローンの一部です。具体的にどんなものがあるのか、詳しく見てみましょう。

  • フラット35
  • フラット35S
  • フラット35 【子育て支援・地域活性型】
  • フラット20・フラット50
  • フラット35【リノベ】

フラット35とは!3つの特徴を解説

フラット35

【金利】

フラット35の金利は融資率によって異なってきます。

融資率の計算方法

融資率とは、住宅購入資金に対する借入額の割合のことをいいます。例えば、住宅購入資金3,000万円に対して、まるまる3,000万円を借入する場合、融資率は100%になります。

また、住宅購入資金3,000万円に対して、頭金を300万円出して、残り2,700万円を借入する場合は、融資率90%です。

このように、住宅購入資金に対して借入額が少ないほど、融資率は低くなるのですが、フラット35の場合は、融資率が90%以下か90%を超えるかで、適用される金利が大きく異なってきます。

現在の金利で言えば、融資率が9割以下の場合は、多くの人が1.35%の金利になります。ただし、審査で返済能力が低いと判断された場合は、1.35%~2.01%の金利に適用される場合もあります。

【借入期間】

21年~35年

【返済比率】

フラット35は借入の条件として返済比率の基準が決められています。

返済比率の計算方法

返済比率とは年収に対するローンの年間返済額の割合のことです。例えば年収が500万円でローンの年間返済額が100万円の場合、返済比率は20%になというわけです。

ただし、年間返済額には住宅ローン以外にも下記のものを含む必要があるので、ご注意下さい。

  • 自動車ローン
  • カードローン
  • 教育ローン
  • クレジットカードのリボ払い・分割払い

年収が400万円未満の方は、返済比率を30%未満に、年収400万円以上の方は返済比率を30%以上に抑える必要があります。

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フラット35Sとは?特徴を解説

フラット35S

フラット35Sとはフラット35の上位版のような位置づけです。省エネ性・耐震性・バリアフリー性など技術基準レベルが高い住宅に対して、特別な金利引き下げが行われるローンです。

フラット35Sは「金利Aプラン」と「金利Bプラン」に分けることができます。金利Bプランの場合、当初5年間金利の引き下げがあり、より技術基準のレベルが高い金利Aプランの場合は、当初10年間金利の引き下げが行われます。

プラン別の具体的な技術基準は次のとおりです。

【金利Aプランの技術基準、新築・中古共通の基準】

【金利Bプランの技術基準、新築・中古共通の基準】

フラット35 【子育て支援・地域活性型】とは?特徴を解説

フラット35は、地方自治体と提携することで、子育て世帯が住宅を取得したり、県外・市外の人が転入して住宅を取得する際に、特別な金利引き下げが行われます。

金利引き下げ効果は、子育て支援型・地域活性型ともに、5年間で-0.25%です。

しかも、フラット35【子育て支援・地域活性型】は先ほど説明した、フラット35Sとも併用ができるので、この場合の金利引き下げインパクトは非常に大きいです。

金利Aプランとの併用であれば、当初5年間-0.5%、6年目~10年目は-0.25%の金利引き下げです。金利Bプランでも当初5年間-0.5%の金利引き下げられます。

【子育て支援型の利用要件】

子育て支援型の詳しい利用要件については自治体によって異なってくるのですが、ざっくり言うと、次のようなところが多いです。

  • 若年子育て世帯が住宅を取得する場合
  • 若年子育て世帯と親世帯が、同居または近居するために住宅を取得する場合

各自治体別の詳しい要件に関しては次のページからご確認ください。

子育て支援型を連携している地方自治体

 

【地域活性化型の利用要件】

地域活性型の利用要件も、自治体によって様々ですが、ざっくりと言えば次のような要件のところが多いです。

  • 県外・市外から転入して住宅を取得する
  • 空き家を取得したり、空き家をリノベする場合

詳しい利用要件は地方自治体によって様々ですので、詳しくは次のページからご確認ください。

地方活性型を連携している地方自治体

フラット20・フラット50とは?特徴を解説

フラット20・フラット50は基本的な審査基準はフラット35と同じで、「借入期間と金利」だけが異なってきます。

借入期間 金利
フラット50 36年~50年 1.73%
フラット35 21年~35年 1.35%
フラット20 15年~20年 1.3%

フラット20・フラット50ともにフラット35Sを併用することができます。

借入期間が36年を超えるローンを提供している民間銀行は存在しないので、借入期間36年以上で組みたい場合は、選択肢はフラット50一択になります。

フラット35【リノベ】とは?特徴を解説

フラット35は技術基準レベルが高い中古住宅に対しても特別な金利引き下げが行われます。

具体的にフラット35【リノベ】が対象となる物件は以下の2種類です。

  • 中古住宅を購入後、性能向上リフォームを行う
  • 性能向上リフォーム済みの中古住宅を購入する

フラット35【リノベ】も技術基準のレベルに応じて、【金利Aプラン】【金利Bプラン】と2種類に分けられます。ただし、フラット35【リノベ】はフラット35Sとの併用はできません。

【リノベ金利Aプランの利用要件】

 

【リノベ金利Bプランの利用要件】

フラット35と民間の住宅ローンの金利を比較

初めにもお伝えしましたが、元々「全期間固定型金利」は、民間の銀行ではリスクが大きすぎるため、国の傘下機関である住宅金融支援機構が提供をはじめました。

しかし、今ではメガバンクをはじめとした体力に余裕のある金融機関では、35年間固定金利のタイプも提供しています。

そこで、フラット35と民間銀行の長期固定金利ではどっちがオトクなのか比較してみましょう。

35年固定金利
住信SBIネット銀行 1.35%
フラット35 1.35%
フラット35S金利Aプラン 1.05%
(10年目以降:1.35%)
フラット35S金利Bプラン 1.05%
(5年目以降:1.35%)
三菱UFJ銀行 1.49%
みずほ銀行 1.3%
三井住友銀行 1.73%

こちらはフラット35と主要銀行の35年固定金利の比較です。35年固定金利を取り扱っている銀行はあっても、フラット35の金利より低いところはほとんどありません。現時点で、唯一フラット35より低い銀行がみずほ銀行です。

具体的に、フラット35とみずほ銀行の返済額がどれくらい違ってくるかみてみましょう。

毎月返済額 総返済額 総返済額の差
金利Bプラン
(5年目以降)
8万5,400円
(8万9,000円)
3,719万円 ▲16万円
みずほ銀行 8万8,900円 3,735万円
フラット35 8万9,700円 3,766万円 +31万円
金利Aプラン
(11年目以降)
8万5,400円
(8万8,000円)
3,663万円 ▲72万円

通常のフラット35の場合だと、みずほ銀行の35年固定の方が、総返済額が低くなります。ただ、フラット35Sの金利Aプラン・Bプランだと、みずほ銀行の方が総返済額が高くなります。

基本的に、フラット35も銀行の長期固定金利も、日本国債の金利と相関して動いています。そのため、日本国債の金利が上がったら、フラット35の金利も銀行の長期固定金利も上昇します。

なので、この記事を書いている現在だけでなく、今後金利が上昇しようと減少しようと、基本的に、フラット35が民間の長期固定金利より優位な状態は変わらないでしょう。

また、金利Aプラン・金利Bプランを適用できる人の場合は、ほぼ間違いなく民間の住宅ローンより低い金利が適用されることになります。

ミホ
ミホ
フラット35の金利はやっぱり低いのね!
タツヤ
タツヤ
最近は、民間銀行も長期固定タイプを用意しているので、民間銀行を選ぶ人も増えてきています。ただ実際のところ、フラット35より金利の低い銀行はほとんどありません。

フラット35の6つの特徴を紹介

フラット35の6つの特徴が以下のとおりです。

  1. 金利が高い
  2. 頭金が用意できないと金利が高くなり、審査も厳しくなる
  3. 諸費用込みで借りづらい
  4. 年収・勤務形態。勤続年数に条件がない
  5. 審査が甘い
  6. 保証料・繰上返済手数料が無料

金利が高い

最終的にフラット35にするかどうか二の足を踏んでしまう最大の原因が、金利の高さでしょう。

ただ、金利が高いというのは、金利を長期間固定させるというメリットの裏返しでもあるので、いちがいにデメリットと言うこともできません。

変動金利は金利上昇リスクを本人が負担するので、リスクが大きい代わりに、金利は低くなります。

それに対して、フラット35は金利上昇リスクを住宅金融支援機構が負担するので、リスクは小さくなりますが、その分、金利は高くなります。

いわば、「変動金利とフラット35の返済額の差は、金利を固定させるための保険代」のようなものです。この保険代を高いと感じるなら、変動金利を選んだほうが良いでしょうし、保険代を妥当な額と考えられるなら、フラット35の方が良いでしょう。

頭金が用意できないと金利が高くなり、審査も厳しくなる

これは最初の方でもお伝えしましたが、フラット35は融資率によって適用される金利が異なってきます。

例えば住宅購入資金が3,000万円で、頭金を300万円用意して、2,000万円を借入する場合は融資率が9割になります。

そのため、頭金が用意できずに、融資率が高くなってしまう場合は、金利が高くなってしまうので、フラット35の低金利メリットを受けることができません。

また、融資率が高いと審査も厳しくなると住宅金融支援機構のホームページにも書かれているので、頭金を用意するのが難しい人はフラット35にはあまり向いていません。

諸費用込みで借りづらい

最近では、諸費用も込みで住宅ローンが組める銀行が非常に多くなっています。

しかし、フラット35は諸費用込みでローンを組めないので、基本的に諸費用代は自分で用意するか、別で諸費用専用のローンを組む必要があります。

  • 住宅ローンの事務手数料
  • 司法書士に払う報酬(登記費用)
  • 火災保険料(地震保険料)
  • 不動産仲介手数料
  • 印紙代(住宅ローンの契約時に必要)
  • 不動産取得税・登録免許税など各種税金
  • 土地家屋調査士手数料
  • 引越し費用
  • 新居の家具・家電費

諸費用:物件価格の3%~8%

一般的に、諸費用だけで、物件価格の3%~8%程度かかるとされています。基本的にこの費用を自分で用意する必要があり、さらに先ほど説明した融資率を9割以下に抑えるために、頭金も用意する必要があります。

このように、フラット35は手元にある程度のお金がない人には厳しいローンになっています。

ミホ
ミホ
こんなにもたくさんのお金を自分で用意する必要があるのは大変ね。
タツヤ
タツヤ
フラット35は民間では提供できないような低金利ですが、その分、頭金をたくさん用意できる人でないと借りにくい仕組みになっています。

年収・勤務形態・勤続年数に条件がない

通常、審査をする際、ほとんどの銀行には、年収・勤務形態・勤続年数についての申込み条件があります。

年収・勤務形態・勤続年数というのは、申込者の返済能力を判断するうえで非常に重要な項目だからです。

しかし、フラット35にはこれらの審査項目が存在しないのです。なので次のような方の場合、民間銀行での審査より有利になりやすいです。

  • 年収が低い
  • 自営業
  • 契約社員・派遣社員
  • 転職したばかりで勤続年数が短い

もちろん、年収の低い人が年収の高い人と全く同じように審査されるわけではありません。しかし、年収が低かったり非正規雇用であったとしても、他の審査項目(返済比率、融資率、過去のローンなどの返済状況など)に問題がなければ、審査に通る可能性は十分にあります。

審査が甘い

これは先ほどの項目ともかぶりますが、フラット35は民間の住宅ローンと比べて審査が甘い傾向にあります。

実際、審査を厳格化したいのなら、年収や勤務形態などに条件を付ければいいところを、フラット35は逆に条件がないのですから、審査が厳しいとは言えません。

また、2012年には会計検査院という国の監督機関がフラット35を提供する住宅支援機構に、「審査がずさん、甘い」と指摘をしています。それ以降、審査が厳しくなったのは事実ですが、民間銀行と比べると、まだまだ甘い傾向にあります。

関連記事:結局フラット35の審査は甘いの?厳しいの?審査の全てを元銀行員が徹底解説

ミホ
ミホ
審査が甘いのはポイントとして大きいわね!
タツヤ
タツヤ
「フラット35は審査が甘い!」「いやいやそんなに甘くないよ!」など色々言われていますが、民間銀行より審査が甘い傾向にあるのは間違いないです。

保証料・繰上返済手数料が無料

住宅支援機構の調査によると、「利用した住宅ローンを選んだ決め手は何か」という問いに対して、15.6%の人が「繰り上げ返済手数料が安かったこと」と答えています。

実際、繰上返済をすることで利息が大きく圧縮されるので、住宅ローンを組んでいる人にとって、繰上返済が非常に大きな節約効果になります。

フラット35では繰上返済手数料が無料で、10万円という少額から可能なので、貯まったお金をこまめに繰上返済に回すことができます。

また民間銀行の住宅ローンでは、万が一、住宅ローンの契約者がローンを返済できなくなってしまうことに備えて、保証会社による保証を受けます。

そのため、保証会社へ支払う保証料として、次のような額が必要になります。

  • 借入額2.000万円:30万~40万円
  • 借入額3,000万円:65万~75万円

しかし、フラット35の場合、保証会社による保証を受けないので、保証料は必要ありません。

フラット35に向いている人

ここまでお伝えしたことから、フラット35に向いている人についてまとめると、次のようになります。

  • 金利が高くなってもいいから、家計を安定させたい
  • 自営業・非正規雇用・勤続年数が短い
  • 借入額が大きく、返済期間も長い
  • 優良住宅を取得する
  • 自己資金(頭金)をある程度用意できる

なかでもポイントは「返済期間の長さ」です。金利というのは固定する期間が長くなればなるほど、高くなります。フラット35ができる借入期間は21~35年なので、35年もの長い間金利を固定する場合は、民間銀行ではなかなか、たちうちできません。

ただ、借入期間が25年など比較的短い場合は、民間銀行の方が総返済額が安くなる場合もあります。

例えば、現時点で住信SBIネット銀行は20年固定で1.19%の金利なので、フラット35Sには負けるとしても、フラット35よりは総返済額が低くなります。

以上、フラット35完全ガイド!フラット35とは?簡単に分かりやすく徹底解説…という話題でした。

※フラット35の詳しい審査方法や審査に通すコツ、事前審査と本審査の違いなど、審査の詳細については次の記事にまとめてあります。

結局フラット35の審査は甘いの?厳しいの?審査の全てを元銀行員が徹底解説「フラット35の審査の審査って結局甘いの・・?」 「フラット35の事前審査と本審査はなにが違うの・・?」 住宅ローンの審査業...
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