住宅ローン基礎知識

住宅ローンの連帯債務のメリット・デメリットを徹底解説!持分割合の決め方や離婚の注意点も。

住宅ローンの審査業務の経験がある、元銀行員のタツヤです。

昨今の共働き世帯の増加に伴って、「連帯債務」で住宅ローンを組む人が増えてきています。

ただ、『共働き世帯だから、連帯債務で住宅ローンを組もうと思うけど、「連帯債務」ってなんか怖い。大丈夫だろうか』

と、少し不安に感じる人も多いと思います。

実際に、連帯債務は、二人一緒に団体信用生命保険に入れない、贈与税が発生するリスクがあるなど、注意しなければいけない点もあります。

しかし、契約者一人の場合と比べて大きなメリットがあるのも事実です。詳しく見ていきましょう。

ミホ
ミホ
連帯債務ってなんかややこしそうね~
タツヤ
タツヤ
契約者が一人の単独債務と比べて、メリットはたくさんありますよ!でも気をつけない点もあるので解説していきます!

連帯債務とは?連帯保証人との違い

連帯債務と聞くと、真っ先に思い浮かぶのが「連帯保証人との違い」でしょう。連帯債務と連帯保証人、似ているようですが、全然違います。

連帯債務の場合、住宅ローンを二人で返済していく必要があります。それに対して、連帯保証の場合、返済していくのは契約者一人だけです。

仮に、3,000万円のローンを組んだとしたら、連帯債務の場合、二人それぞれが3,000万円のローンを契約しているかたちになります。

連帯保証の場合、3,000万円のローンの契約をしているのはあくまでも、契約者本人だけです。万が一、契約者のローンの返済が滞ってきたら、連帯保証人は返済の責任が出てきます。

連帯債務 連帯保証
物件の所有権 夫婦 夫のみ
契約上の立場(夫) 借入者 借入者
契約上の立場(妻) 連帯債務者 連帯保証人
住宅ローン控除 夫婦 夫のみ
団体信用生命保険 夫のみ※ 夫のみ

※一部の銀行では可能

「それだったら、妻の責任が小さくなる連帯保証の方が良いじゃん!」と思う方もいるかもしれません。

ただ、連帯債務だと、夫婦で住宅ローン控除を受けることができたり、物件の所有権を夫婦で持てたりと、色々メリットもあるのです。

ミホ
ミホ
連帯保証人になるメリットってあるの?
タツヤ
タツヤ
物件の所有権が夫(妻)のみで住宅ローン控除も少ないって人は、連帯保証人で大丈夫です。

連帯債務のメリット

連帯債務には次の3つのメリットがあります。

  • 審査に通りやすくなる
  • 借入限度額が増える
  • 住宅ローン控除を二人分受けることができる

審査に通りやすくなる

連帯債務の最大のメリットはこれだと言えるかもしれません。通常、単独債務(契約者が一人)の場合、申告する年収は契約者一人だけの年収になります。

それに対して、連帯債務の場合、契約者と連帯債務者の二人分の年収を申請することになります。

つまり、連帯債務者の年収も合わせた額を申請できるので、審査に通過しやすくなるのです。

※引用:国土交通省 民間住宅ローンの実態に関する調査

実際に、国土交通省が行った調査でも、「約95%の銀行が審査において年収を考慮する」と答えています。私の経験からしても、年収はローン審査の土台となるようなもので、非常に重要視されていると言えます。

返済比率(返済負担率)にも好影響

年収が多いと、単に「年収の審査項目」に好影響を与えるだけではありません。年収が高いことで、返済比率(返済負担率)にもいい影響を与えます。

返済比率とは、年収にしめるローンの年間返済額の割合のことです。例えば、年収が500万円で年間返済額が100万円だとしたら、返済比率は20%になります。

返済比率は数値が低いほど、年収にしめるローン負担が軽いことになるので、審査には有利になります。

実際に、先程の調査を見ても、「約88%の銀行が返済比率を考慮している」ことが分かります。

  • 年間返済額:120万円(毎月10万円)
年収 返済比率
400万円 30%
600万円 20%

このように、年間返済額は同じ120万円でも、年収が違うことで、返済比率はこんなにも違ってきます。

つまり、連帯債務にして年収を増やすことで、

  • 年収
  • 返済比率

この二つの審査項目を良くすることができるのです。

借入限度額が増える

先程の話しとも繋がってくるのですが、連帯債務にして年収が上がることで、借入限度額も増やすことができます。

住宅ローンはただたんに、審査に通ればいいってものではありあませんよね?

審査に通るのはもちろんのことは、「希望の借入額が通る必要があります。」

例えば、3,000万円のローンを申請して審査に通ったします。しかし、「審査は通りました。ただし、借入額は2,500万円まで」こういったことも普通に起こりえます。

銀行によって細かい基準は異なりますが、借入期間・年収別で借入限度額はこれほどまでに変わってきます。

【借入期間・年収別の借入限度額】

年収 25年 30年 35年
1,000万円 6,315万円 6,982万円 7,527万円
300万円 1,657万円 1,832万円 1,976万円
400万円 2,526万円 2,792万円 3,011万円
500万円 3,157万円 3,491万円 3,763万円
600万円 3,789万円 4,189万円 4,516万円
700万円 4,420万円 4,887万円 5,269万円
800万円 5,052万円 5,586万円 6,022万円
900万円 5,683万円 6,284万円 6,755万円

※審査金利4%で試算(審査金利は通常より高い利率が使われます)

借入期間を30年とすると、年収400万円では2,792万円まで借りられませんが、年収600万円だと4,189万円まで借りることができます。

このように、申告する年収が増えることで、こんなにも借入限度額を増やすことができるのです。

ミホ
ミホ
連帯債務にすると、審査に通りやすくなって、希望額も借りやすくなるって最高ね!
タツヤ
タツヤ
年収が上がることによるメリットはすごい大きいです!
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住宅ローン控除を二人分受けることができる

住宅ローン控除とは、年末のローン残高の1%を所得税と住民税から控除できる制度です。住宅ローン控除は10年間受けることができます。

例えば、ローン残高が3,000万円の場合、1%の30万円を所得税と住民税から控除できるということです。

通常、住宅ローン控除は、契約者一人しか受けることができません。しかし、連帯債務にすることで、夫婦(親子)二人分控除を受けられるようになります。

ただし、連帯債務にすることで、誰でも控除額が増えるわけではありません。連帯債務にすることで控除額が増えるのは、次のどちらかに当てはまる人のみです。

  • ローン残高の1%より、税金の支払いが多い
  • 借入額が4,000万円を超える

ローン残高の1%より、税金の支払いが多い

連帯債務で控除が増える条件

ローン残高<所得税+住民税(13.65万円まで)

住宅ローン控除とは、所得税と住民税から控除されるので、所得税と住民税を超える額を控除することはできません。

具体例でみてみましょう。

  • 年末ローン残高:3,000万円
  • 所得税:10万円
  • 住民税:30万円(13.65万円まで)

※住民税は最大でも13万6,500円までしか控除することができない

  • 控除可能額:3,000万円×1%=30万円
  • 控除額:10万円+13.65万円=23.65万円
  • 控除の余り=30万円-23.65万円=6.35万円

この場合、通常、3,000万円の1%である30万円まで控除が可能になります。しかし、所得税と住民税を合わせても、23.65万円にしかならないので、6.35万円の控除が余ってしまいます。

しかし、連帯債務にすることで、本来なら余ってしまう6.35万円の控除を妻に回すことできるので、結果として控除額が増えるのです。

控除額が増える借入金の求め方

それでは、具体的に夫婦でどのように分担して返済していくことで、控除額を増やすことができるのでしょうか。

答えは簡単です。夫の控除限度額を計算すれば良いのです。

控除限度額の計算方法

所得税+住民税(13.65万円)×100

この計算で出た額が、控除の限度額です。

先程の例だと、所得税と住民税を合わせた額が、23.65万円でした。

23.65万円×100=2,365万円

つまり、所得税と住民税を合わせた額が23.65万円の人の場合、控除を目一杯受けられるローン残高が2,365万円だということです。

2,365万円を超える額については、妻が借りることで、控除を最大限活用できます。

借入額が4,000万円を超える

借入額が4,000万円を超えている場合も、連帯債務にすることで控除額が増えます。

住宅ローン控除は、一人あたり借入限度額が4,000万円になっています。(認定住宅の場合は、5,000万円)

そのため、4,000万円を超える借入に関しては、控除ができません。しかし、連帯債務にすることで、二人合わせて、8,000万円までの控除が可能になります。

仮に、5,000万円の借入をしたとしましょう。

この場合、4,000万円を夫、残りの1,000万円を妻が借りることで、最大限控除を受けることができるようになります。

ただし、このケースでも税金に注意が必要です。

仮に、4,000万円の借入がある場合、1%の40万円の控除が可能になります。しかし、繰り返しになりますが、控除は所得税と住民税から引かれます。

つまり、4,000万円以上の借入と、40万円以上の所得税と住民税(13.65万円まで)の支払いがある場合のみ、連帯債務にすることで、控除額が増えるということです。

ミホ
ミホ
メリットがあるのは、税金の支払いやローン残高が多い人ってことね!

連帯債務のデメリット

連帯債務には次の2つのデメリットがあります。

  • 一人しか団体信用生命保険に入れない
  • 持分割合と返済比率が異なると、贈与税が発生する可能性あり

一人しか団体信用生命保険に入れない

団体使用生命保険とは、契約者が死亡したり、高度障害状態になって、ローンの支払いができなくなるリスクに備える保険です。

契約者が死亡したりすると、保険会社から保険金が支払われて、ローンを返済する必要がなくなります。

契約者が一人の、単独債務の場合、契約者が死亡したり高度障害状態になったら、保険金が支払われます。

つまり、ローンの支払いを全額負担している夫が亡くなったら、妻は、夫のローンの支払いを負担することはなくなるということです。

しかし、連帯債務の場合、夫婦(親子)でローンの支払いを分担しているので、話しが変わってきます。具体例でみてみましょう。

  • 借入額:2,000万円
  • ローンの返済比率:夫5妻5

この場合、妻は2,000万円の半分の、1,000万円の支払いを負担していることになります。

仮に、団信に加入していない夫が死亡したとします。夫は、団信に加入していないので、当然保険金はおりません。夫が死亡した後、妻は夫の分の1,000万も合わせてローンを負担していくことになります。

つまり、配偶者が団信に入っておらず亡くなってしまった場合、死んだ配偶者の分までローンを負担していく必要があるのです。もちろん、逆もしかりなので、死んだ配偶者が団信に加入していたら、自分のローンの支払いはゼロになります。

しかし、契約者が死亡すれば確実に保険金が下りる単独債務と比べて、連帯債務は、契約者が死亡しても、保険金が下りない場合もあるので、その点はデメリットとなります。

夫婦で一緒に団信に入れるデュエット

フラット35や、一部の民間銀行では、夫婦で一緒に団体信用生命保険に入れるデュエットという保険を用意しています。

フラット35のデュエットについて詳しく見てみましょう。

フラット35のデュエット

金利上乗せ幅 保障内容
三大疾病付機構団信 +0.24% 死亡・身体障害保障・がん・急性心筋梗塞・脳卒中
機構団信 +0.18% 死亡・身体障害保障※

※身体障害保障:法律で定められた障害の等級が1級か2級

このように、夫婦ともに団信に入るためには、金利の上乗せが必要になります。例えば、一般的な保障の機構団信に関しては、+0.18%です。

一部民間銀行でも、夫婦一緒に組める団信を取り扱っていますが、フラット35と同じように、金利の上乗せが必要になります。

また、連帯債務者二人が加入できる団信は、夫婦のみで、親子一緒に加入できる団信はありません。

フラット35の団信を完全ガイド!入らない方が得?代わりに生命保険に入るべき?疑問を徹底解消フラット35の団信に関する全ての疑問を解消!団信は不要?代わりに保険会社の保険に入るべき?三大疾病と普通の団信どっちがいい?などなどフラット35の団体信用生命保険の疑問から基礎知識まで解説しました。...

持分比率と返済割合が異なると贈与税が発生する可能性あり

連帯債務で住宅ローンを組む際には、「持分比率」と「返済割合」を決める必要があります。

  • 持分比率:土地・建物の権利を夫婦でどのような比率で所有するか
  • 返済割合:住宅ローンを夫婦でどのような割合で返済していくか

この持分比率と返済割合が異なると、贈与税が発生する可能性があるのです。事例別で詳しく見てみましょう。

  • 頭金なしの場合
  • 頭金ありの場合
  • 親から援助のある場合

頭金なしの場合

頭金なしの場合、実際は贈与税が発生する可能性は低いです。詳しくみていきましょう。

  • 借入額:3,000万円
  • 借入期間:35年
  • 金利:1.3%
  • 持分比率:夫5:妻5
  • 返済割合:夫8:妻2

このケースでは、夫婦は住宅の権利を半分づつ所有しています。しかし、ローンの返済に関しては、妻は本来、半分負担しなくてはいけないところ、20%しか負担していません。

つまり、妻は本来支払うべきローン負担の30%分を夫から贈与してもらっていることになります。

「それじゃ、この場合妻は夫に対して贈与税を払う必要が出てくるの?」この疑問に対する答えは「払う必要はない」です。

というのも「贈与は一年間あたり、110万円までは非課税」だからです。

このケースでは、夫は妻に対して、ローン負担の30%分を贈与していました。この金額が年間で110万円を超えている場合のみ、贈与税が発生するのです。

  • 本来の返済額:夫45,000円:妻45,000円
  • 実際の返済額:夫72,000円:妻18,000円
  • 1ヶ月の贈与額:45,000円-18,000円=27,000円
  • 1年間の贈与額:27,000円×12=32万4,000円

このケースでは一年間の贈与額は32万4,000円と、110万円を下回っているので、贈与税を支払う必要はありません。

実際、一ヶ月当たりだと91,666円以上の贈与がないと、贈与税は発生しませんが、この金額以上に贈与している家庭は少ないと思います。

ミホ
ミホ
持分比率と返済割合は一緒じゃないとダメ!って書いてある記事もあるけどそうでもないのね。
タツヤ
タツヤ
一年間で110万円以上も夫(妻)に贈与している家庭は少ないですからね!

頭金ありの場合

早速、具体例でみてみましょう。

  • 住宅購入資金:3,500万円
  • 借入額:3,000万円
  • 頭金:夫が500万円負担
  • 持分比率:夫5:妻5
  • 返済割合:夫5:妻5

夫のローン負担:1,750万-500万=1,250万円

妻のローン負担:1,750万円

住宅購入資金が3,500万円で、返済比率が夫5:妻5なので、ローンは3,500万円の半分である1,750万円を夫婦でそれぞれ支払う必要があります。

しかし、夫は頭金500万円を出しているので、夫のローン負担は頭金を引いた1,250万円になります。つまり、頭金を多く出した方はその分ローンの返済額が少なくなるのです。

夫のローン負担割合=1,250万÷3,000万=41.6%

妻のローン負担割合=1,750万÷3,000万=58.4%

これが実際の夫婦それぞれのローン負担率(返済割合)です。夫は頭金500万円を出しているので、ローン全体の41.6%を負担で済みます。

このように、持分比率が夫5妻5だとしても、実際は頭金を多く支払う方はローンの負担額が小さくなります。

持分比率が夫5妻5だからといって、頭金を考えずにローンも半分づつ負担したりしていると、贈与税が発生する可能性もあるのでご注意ください。

親からの援助の場合

親からの援助に関しては、減税制度が充実しているので、大きな金額を贈与してもらったとしても、贈与税が発生しない場合も多いです。

親からの援助による減税制度は次の2つになります。

  • 住宅資金等の非課税
  • 相続時精算課税
住宅資金等の非課税
非課税額
一般住宅 700万円+110万円
省エネ住宅等※ 1,200万円+110万円

※省エネ等住宅:①断熱性能等級4もしくは、一次エネルギー消費量等級4以上、②耐震等級2以上もしくは、免震建築物、③高齢者等配慮対策等級3以上。①②③のいずれか該当する住宅

一般住宅の場合700万円まで、省エネ住宅等の場合1,200万円までが非課税枠になります。それにプラスして贈与税の基礎控除が、それぞれ110万円まであるので、一般住宅810万円、省エネ住宅等1,310万円までが、贈与の非課税額になります。

相続時精算課税
非課税額
相続時精算課税 2,500万円

相続時精算課税制度を使えば、2,500万円までの贈与が非課税になります。

また、相続時精算課税と先ほどの住宅資金等の非課税は併用することができるので、最大3,310万円(省エネ住宅:3,810万円)の贈与が非課税になります

相続時精算課税の注意点

しかし、この制度は贈与ではなく、あくまでも相続です。そのため、仮に親が亡くなって相続税が発生する場合、相続時精算課税でもらった資金も含めて相続税の計算をする必要が出てきます。

また、一度相続時精算課税制度を使ってしまえば、今後一切、贈与税の基礎控除が使えなくなってしまいます。

先程もお伝えしましたが、贈与税には年間110万円までの基礎控除枠があるので、一年間に110万円までの贈与があったとしても、税金は発生しません。しかし、相続時精算課税制度を使うと、この110万円までの基礎控除が使えなくなってしまうのです。

よくある質問とその答え

離婚したら連帯債務の住宅ローンはどうなる?

連帯債務で住宅ローンを組んでいて離婚した場合、どちらかの選択することになります。

  • 家を売却する
  • どちらかが家に残る

家を売却する

家を売却した場合、売却資金は持分に応じてそれぞれが受け取ることなります。

例えば持分が、夫6妻4だったとしたら、夫は売却資金の6割を受け取るということです。

どちらかが家に残る

どちらかが家に残る場合、一番いい方法は住宅ローンの借り換えです。

借り換えと言っても別銀行に借り換えをするわけではありません。連帯債務で契約してあるローンを夫(妻)一人の単独債務に切り替えるのです。

夫が家に住み、妻が家を出ていくケースで考えてみましょう。

この場合、妻は家の権利を放棄することで、ローンを支払う必要がなくなります。逆に、夫は家の権利を得ることで、妻の分のローンも支払う必要があります。

離婚して、持分比率が、夫10妻0になるわけですから、返済割合も同じように夫10妻0にする必要があります。そのため、借り換えをして、連帯債務の契約を夫一人の契約に変更するのです。

しかし、借り換えをする場合、夫一人の年収で再度審査をする必要があるので、審査に落ちる可能性があります。そのため必ずしも借り換えができるとは限りません。

借り換えができなくてもOK

借り換えをすると契約者の名義が一人になるので、その方がベストだとは思いますが、全員が借り換えの審査に通るわけではありません。

仮に借り換えができないとしても、夫は妻の分も含めてローンを返済できれば問題はありません。

また、妻が住宅の権利を放棄さえしていれば、、贈与税の心配もありません。

ミホ
ミホ
連帯債務で組むとなると、離婚になった時のことが少しは頭によぎるわね、、
タツヤ
タツヤ
・・・

連帯債務で借りていても借り換えはできるの?

連帯債務の住宅ローンでも借り換えすることは可能です。ただし、連帯債務を取り扱っている銀行は非常に少ないので、連帯債務から連帯債務への借り換えは、選択肢が限られてきます。

ちなみに、主要銀行での連帯債務の取扱いは以下のようになっています。

連帯債務の取扱い
三菱UFJ銀行 ×
三井住友銀行
みずほ銀行
りそな銀行 ×
住信SBIネット銀行 ×
じぶん銀行 ×
イオン銀行 ×
楽天銀行
フラット35

このように、主要銀行では三井住友銀行、みずほ銀行、楽天銀行、フラット35のみの取扱いになっています。

連帯債務に似た契約方法に、「ペアローン」があります。ペアローンに関しては、取り扱っている銀行も多いので、ペアローン、もしくは契約者が一人の単独債務への借り換えがオススメです。

住宅ローンのペアローンのメリット・デメリットを徹底解説!離婚後の手続きも。住宅ローンの審査業務の経験がある、元銀行員のタツヤです。 昨今の共働き世帯の増加に伴って、夫だけでローンを組むのではなく、夫婦一緒...

育休・産休中でも連帯債務の住宅ローンは組めるの?

これに関しては、銀行によって対応がまちまちです。育休・産休中でも審査を受け付けてくれるところもあれば、職場復帰してからじゃないとできないところもあります。

また、仮に審査ができたとしても、「復帰後の年収証明書類」を提出して、具体的にいつからどれくらいの年収で復帰できるのか証明する必要があります。

親子でも連帯債務の住宅ローンは組める?

ここまで、夫婦でローンを組むことを前提にお伝えしてきましたが、親子でも全く問題なく連帯債務を組むことができます。

ただし、親子でローンを組む場合は、年齢制限に注意する必要があります。一般的に、年齢制限については、以下のような条件ところが多いです。

  • 契約時の年齢:65歳以下
  • 返済終了時の年齢:79歳以下

また、一部の銀行では、夫婦で団体使用生命保険に入れる商品を用意していますが、親子の場合、親子一緒に入れる団体使用生命保険というものはありません。

連帯債務で住宅ローンを組むのにおすすめの銀行

アルヒのフラット35

連帯債務で住宅ローンを組むのにおすすめなのは、アルヒのフラット35です。

アルヒは、国内最王手の住宅ローン専門の金融機関で、フラット35取扱件数は8年連続No.1です。

また通常、連帯債務では夫婦で一緒に団体信用生命保険に入れないところが多いのですが、アルヒのフラット35では、+0.18%の金利上乗せすることで、夫婦で団信に入ることができます。

全期間金利も固定されますし、迷っている方はアルヒのフラット35をオススメします。

アルヒ公式サイトはこちら

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